80%的人都知道，贷款买房一般有两种还款方式——等额本金和等额本息可以选择。不少人在银行客户经理的孜孜教诲下，也会大概知道等额本金总的利息支出少，好像更“划算”一点。但是！你是否知道，看起来“省钱”的等额本金法可能其实并不省钱，也不适合你？
等额本金，顾名思义，每一期要还的本金是固定的，同时付清上一交易日至本次还款日之间剩余本金发生的利息。这种还款方式总的利息支出相对较低，但前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月减轻。
举个例子：
王小胖贷款50万元，年利率5.65%，期限30年，按月还款，采用等额本金法，那么他首月还款3743元，每月递减6.54元，360期还款的月平均还款额为2569元，总共需要支付利息42.49万元。
等额本息，就是每一期要还的（利息+本金）总和这个值是固定的，开始每期支付的还款额中利息占多数，后面利息占比减少、本金占比增加。等额本息法下利息支出的总额会比较高，但是前期还款压力没那么大，有点“空间换时间”的意味。
再举个例子来对比一下：
王小瘦贷款50万元，年利率5.65%，期限30年，按月还款，采用等额本息法，那么他每期的还款额为2886元（比王小胖一个月多付三百多块），总共需要支付利息53.90万元（比王小胖多付11万多）。
上面的一切看起来都很完美。
但是！
实际上国人与房子，往往并不是你想的那么“长相厮守”。中国研究院企业研究中心研究结果显示，中国人平均一生换房3次，这三次都集中在25-50岁之间，并且第一次换房由于孩子的降生还会提前到来。以杭州为例，统计结果显示平均换房时间为5.2年。
事实上，个人住房面积需求的增长、孩子上学的需要，以及父母老人过来共同照顾孩子、工作变化等原因，都使房子并没有计划中住的那么久。毕竟，需求都是在实际体验中不断提高的完善的。就拿王小胖和王小瘦两个来讲，王小胖生了二胎，要换大面积的房子；王小瘦有个虎妈老婆，要给娃换学位房。他们都没有还三十年房贷，而是五年就把房子卖了。
这才是当下持有房产的常态——三十年太久，只争朝夕。
上面两张图就是等额本息法和等额本金法下月供的支出情况，五年（也就是月供60期）内，哪种支付的总额（也就是月供利息+本金的面积）更大，一目了然。
仍旧以30年期50万元贷款（利率5.65%、按月付息）的案例为例，王小瘦用等额本息法，前五年一共还款17.32万元，月供2886元；而王小胖用等额本金法，前五年一共还款21.30万元，平均月供3550元，比等额本息法高664元。
或许50万元贷款的月供差并不明显，但是100万呢？200万呢？尤其是开始的前几期月供，王小胖在支付完高额首付后，第一期就要面临3743元的月供，足足比王小瘦高30%；而此时还需要面临的是装修、家具、家电等等的大额支出。密集的资金压力，可能真的会把王小胖变成瘦子吧。
然而，这样的节衣缩食真的能给你省下很多钱吗？如果打算五年后换房，等额本息法下需一次性提前还款46.32万元，等额本金法下则是41.67万元，加上前五年已经还的月供，相当于等额本金法总共只省下6700元，相当于一个月省了110块钱。为了这一百块钱，把自己刚买房后的生活搞得窘迫不堪，真的值得吗？
这就叫，诗和远方不存在，苟且倒是真真切切在眼前。
事实上，在我们举的这个50万元的房贷例子里，前22年等额本息法的累计总还款额都低于等额本金法，因此，如果算投资回报率的话，基本上等额本息法都是比较合算的，要知道投资20年还不出手的，那大概只有真爱了。
不止如此，我们完全可以把等额本息法前期少支付的月供钱拿出来，做做理财，搞搞投资，说不定会比用来支付月供更合算。因此，等额本金法让你生活拮据也就罢了，甚至可能根本没省到钱。
这样的坑，还是不要踩了。
等额本金法看似节约了利息，但在放在房贷的实际场景下，其实并不是那么回事儿，房产金融也并非那么简单明了。因此，小伙伴们别挑好房子就懈怠了，还得提起精神头，用金融常识武装自己。六六老师也会在房产金融这条路上一直陪伴着各位的成长，买房贷款中遇到的各种问题，都可以添加老李的公众号，与六六老师进行咨询和交流，希望通过文章和互动，为小伙伴们的买房大业助一臂之力。
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