80%的人都知道,贷款买房一般有两种还款方式——等额本金和等额本息可以选择。不少人在银行客户经理的孜孜教诲下,也会大概知道等额本金总的利息支出少,好像更“划算”一点。但是!你是否知道,看起来“省钱”的等额本金法可能其实并不省钱,也不适合你?
等额本金,顾名思义,每一期要还的本金是固定的,同时付清上一交易日至本次还款日之间剩余本金发生的利息。这种还款方式总的利息支出相对较低,但前期支付的本金和利息较多,还款负担逐月减轻。
举个例子:
王小胖贷款50万元,年利率5.65%,期限30年,按月还款,采用等额本金法,那么他首月还款3743元,每月递减6.54元,360期还款的月平均还款额为2569元,总共需要支付利息42.49万元。
等额本息,就是每一期要还的(利息+本金)总和这个值是固定的,开始每期支付的还款额中利息占多数,后面利息占比减少、本金占比增加。等额本息法下利息支出的总额会比较高,但是前期还款压力没那么大,有点“空间换时间”的意味。
再举个例子来对比一下:
王小瘦贷款50万元,年利率5.65%,期限30年,按月还款,采用等额本息法,那么他每期的还款额为2886元(比王小胖一个月多付三百多块),总共需要支付利息53.90万元(比王小胖多付11万多)。
上面的一切看起来都很完美。
但是!
实际上国人与房子,往往并不是你想的那么“长相厮守”。中国研究院企业研究中心研究结果显示,中国人平均一生换房3次,这三次都集中在25-50岁之间,并且第一次换房由于孩子的降生还会提前到来。以杭州为例,统计结果显示平均换房时间为5.2年。
事实上,个人住房面积需求的增长、孩子上学的需要,以及父母老人过来共同照顾孩子、工作变化等原因,都使房子并没有计划中住的那么久。毕竟,需求都是在实际体验中不断提高的完善的。就拿王小胖和王小瘦两个来讲,王小胖生了二胎,要换大面积的房子;王小瘦有个虎妈老婆,要给娃换学位房。他们都没有还三十年房贷,而是五年就把房子卖了。 这才是当下持有房产的常态——三十年太久,只争朝夕。
上面两张图就是等额本息法和等额本金法下月供的支出情况,五年(也就是月供60期)内,哪种支付的总额(也就是月供利息+本金的面积)更大,一目了然。
仍旧以30年期50万元贷款(利率5.65%、按月付息)的案例为例,王小瘦用等额本息法,前五年一共还款17.32万元,月供2886元;而王小胖用等额本金法,前五年一共还款21.30万元,平均月供3550元,比等额本息法高664元。
或许50万元贷款的月供差并不明显,但是100万呢?200万呢?尤其是开始的前几期月供,王小胖在支付完高额首付后,第一期就要面临3743元的月供,足足比王小瘦高30%;而此时还需要面临的是装修、家具、家电等等的大额支出。密集的资金压力,可能真的会把王小胖变成瘦子吧。
然而,这样的节衣缩食真的能给你省下很多钱吗?如果打算五年后换房,等额本息法下需一次性提前还款46.32万元,等额本金法下则是41.67万元,加上前五年已经还的月供,相当于等额本金法总共只省下6700元,相当于一个月省了110块钱。为了这一百块钱,把自己刚买房后的生活搞得窘迫不堪,真的值得吗?
这就叫,诗和远方不存在,苟且倒是真真切切在眼前。
事实上,在我们举的这个50万元的房贷例子里,前22年等额本息法的累计总还款额都低于等额本金法,因此,如果算投资回报率的话,基本上等额本息法都是比较合算的,要知道投资20年还不出手的,那大概只有真爱了。
不止如此,我们完全可以把等额本息法前期少支付的月供钱拿出来,做做理财,搞搞投资,说不定会比用来支付月供更合算。因此,等额本金法让你生活拮据也就罢了,甚至可能根本没省到钱。
这样的坑,还是不要踩了。
等额本金法看似节约了利息,但在放在房贷的实际场景下,其实并不是那么回事儿,房产金融也并非那么简单明了。因此,小伙伴们别挑好房子就懈怠了,还得提起精神头,用金融常识武装自己。六六老师也会在房产金融这条路上一直陪伴着各位的成长,买房贷款中遇到的各种问题,都可以添加老李的公众号,与六六老师进行咨询和交流,希望通过文章和互动,为小伙伴们的买房大业助一臂之力。
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