西安远郊房价现“3万＋”，刚需“摇”不上真要“滚”？

前女友的妈妈曾对我说：“这么好一个年轻人，不买个大房子可惜了！”

◎ 作者 l戈安黎编辑 l拓跋睿

在西安，跟刚需谈买房，最伤感情。

前不久，最新一批楼盘备案价出炉。单价3.9万/㎡的一个项目引起关注，不仅距离市区30分钟车程，还是毛坯——价格甚至超过多个市区内大平层项目。而同一批公示的西咸新区其他楼盘，大多数均价都在1.7万左右。

如果说“高房价”是给刚需上的第一课，“大户型”则是对刚需的再次碾压性打击。

2016年，西安市场中供应有100㎡以下户型的楼盘占比接近60%，而到了2020年上半年，100㎡以上户型的楼盘占比接近89%。动辄千人摇、万人摇的情况之下，能买到剩余11%的，都是“欧皇”。

而对于大部分运气欠佳的刚需来说，留在西安“摇号”买房，却担不起高单价、大户型、比工资还高的月供；收拾东西回老家，却也舍不得高薪和好机遇。

难道，这届刚需真的“摇不上”就要“滚”吗？

“买，往城市边缘买，用低价换一些痛快”

小徐的买房故事，也是西安土著的“出城故事”。从城六区，再到西咸新区，小徐成为城市的“拓荒者”。

“2017年我觉得房子一万到头了，后来发现那只是脚后跟。”3年前，含光门土著小徐开始北漂，他给自己设立一个目标：挣到30万，回西安买房。谁料，3年间，全款变首付、首付变车库。等他怀揣30万回来时，想在城六区买房，难于上青天。

西安市最近一批备案价公示，城六区最低均价为世茂璀璨倾城15450元/㎡。城六区内1.5万以下楼盘屈指可数。这是什么概念呢？一套1.5万均价100平米的房子，至少需要首付50万左右，月供约6500元。

月薪大几千、买房掏空“六个口袋”、只求总价越低越好的的刚需们，如今越来越难买到合适的房子。

至少当下房价的趋势，对刚需极为不利。据统计，2018年全年西安市场上2万+项目，共有23个，且多集中在曲江、高新等“老牌豪宅区”。而今年截止目前已有37个，涨幅达61%，遍地开花。

以浐灞生态区为例，2016年中，区域均价仅6969元/㎡。2020年中，浐灞区域均价飙升至14381元/㎡，其中碧桂园国湖、自然界河山均价已破2万，源邸壹号冲破3.5万/㎡。

浐灞房价上涨曲线也是西安市整体市场的缩影。2016年以来，西安房价已持续上涨52个月，城市骨架不断拉大，大部分新盘跨出城六区，各楼盘均价整体上涨。

眼看城六区1.5万以下新房所剩无几，小徐便将目光投向城六区外1.2万+项目。只是，小徐忘记了一点，幸福的人都是相似的，不幸的人也是相似的——没钱还没好运气。

2020年8月，大华公园世家55套房，吸引了3548组家庭摇号，106个人抢一套房，成为西安摇号史上最低中签率。

作为这场“千人摇”中的“炮灰”之一，小徐心灰意冷，决定去位置远配套不完善的新区“赌一把”。这是一种典型的商业对赌，你赌区域的规划能如期落地。

可他没想到，最近一批新区价格公示，除了3.9万/㎡的某个项目外，新区其他大部分楼盘均价都保持在1.7万左右。

眼看新区也“高攀不起”，小徐决定做城市的“拓荒者”，继续探索更加远郊的新楼盘，“买，往城市边缘买，把窗户都摇下来，用低价换一些痛快”。

小户型正在消失

诸如小徐这样的刚需体量很大，但市场对他们并不友好，不止体现在高均价，大户型也是痛点之一。

从市场供应来看，开发商推出新楼盘户型越来越大。2016年，市场中供应有100㎡以下户型的楼盘占比接近60%；至2020年上半年，占比跌至11%，而90平米以下面积的住宅产品几乎断供。

比如国内某TOP10房企，早期项目经常出现70-90平米户型，而最近两年，基本为140+大户型。

最近两年，大批大平层住宅集中涌现，浐灞的碧桂园国湖、自然界河山，城北的恒大悦龙台、中南君启，城西的保亿公元印，城南的碧桂园云顶等，均为面积140起，单价1.6万起。甚至还有万瑞府、塞里斯壹号等超高价豪宅出现，抬高了房价的天花板。

从购房群体角度来看，克尔瑞2019年西安市住宅销售数据显示，主力成交面积段已经由之前的90㎡—120㎡变为100-150㎡的改善型户型。其中以120-150㎡的产品涨幅最高，占比42.2%，而150㎡以上的住宅累计占比19%。

购买力强劲又有改善需求的购房群体正在不断增多。

你不会永远有钱，但永远都有有钱人等着进场。近两年，西安多次降低落户门槛。3年间西安人口增量高达137.14万。虽然有限购政策，但对于左手学历右手社保的购房者来说，影响甚微。

“新西安人”来自四面八方，省内来自榆林、延安等经济强市，省外出自兰州、呼和浩特等省会城市。有钱又有购房资格，这是一股不可忽视的购买力，其中改善需求也占据一部分。

大户型、高单价，导致总价让刚需无法承受。

一西安网友讲述自己购房历程：

“2018年10月，我带女友去看房，120平三室的房子总价148万，我说钱不够，买小的，她却坚持要120，最终协商失败，现女友成为前女友。

今年4月，我带着新女友去看房，这次女友对房子大小没要求，但市场最小的两室也要96平，总价依然148万。

那时我才明白，这不是丈母娘给我标定的价格，是命运。”

中低收入的诉求：要多元化住宅产品

今天的年轻人，对于某个城市已经没有那么执着了。2018年，北上广深四个一线城市的人口，均呈现“人口净流出”，新一线城市成为人口主要流向。

超级城市人口外流，其他各大城市崛起，这是互联网时代下的大趋势——去中心化。在原有最大中心北上广深外，出现许多个大中心或小中心，比如新一线城市、强二线城市等，因为高铁、航空等交通方式极大弱化物理距离的影响，从而使各城市既可以互联互通共享资源，又可以独自成就发挥特色。

城市之间差距变小，可定居的城市多了，年轻人选择权就更大。各大城市想要吸引更多人才，必须拿出“真本事”，能够解决年轻人问题的“真方法”。

而对于年轻人来说，择城定居的核心成本就是房子。有网友留言说，如今户籍已经不再是城市定居门槛，房价才是。

这句话描述的不够完善，其实，房价也不是城市定居门槛，房子本身才是。

如果说房价涨跌是市场规律不可干预，但房子户型、面积、类型却可以被主导和调整。

比如北京，内地城市房价之首，虽然均价高，但仍有很多年轻人定居。一是小面积户型多，房子总价又好；二是许多户型设计对年轻人十分友好，比如87平米的小三居，功能性强，相对总价较低。

北京住宅面积类型足够丰富，其中一个重要原因是城市人口结构足够多元化。刚需多、改善需求也不少、还有相当数量对品质要求更高的豪宅群体等。

西安房价在新一线城市中处于底部，但房屋户型却限制极大。在90平米以下户型几近断供的情况下，会直接影响到一部分预算有限年轻人定居西安的决定。

稍微预算充足一些、十分注重居住品质的刚改群体，大部分会选择购买户型合理的三室。而当下西安市场，许多110-120左右的房子硬挤成四室，刚需想买但预算不够，刚改预算充足但居住品质不够。

本来想买3个鸡蛋，最后却买了4个鹌鹑蛋。

西安想要吸引更多人才定居，足够合理的房屋户型、总价和面积必不可少。毕竟这关系着结婚、生娃、照顾父母等人生众多大事，一不小心，追悔莫及。

比如当年刚毕业的我为什么没有和第一个女友修成正果呢？记得我第一次拜访前女友父母，她妈妈对我很满意，还说到：这么好的年轻人，不买个大房子可惜了。

来源：秦直道

4千的时候不买，8千的时候也不买，现在更不买不就行了？

西安飘了，房价飘了

建议购买次新二手房，总价150－160万城六区有的是。考虑到现在绝大多数都是期房，次新房其实也就刚刚交房不久，跟新房没啥差别。

还是怀念2016年，西安北郊均价7000左右的日子！！不过那个时候，我也没有攒到30万，所以说了等于白说

房价冲鸭？

建议买二手次新房。

房价下降问题更多，但可以差异化发展啊，刚需、改善分区域分楼盘，覆盖不同价位，5千到5万，让大多数人都能安居，当然教育配套、产业也要均衡。

现在就拆迁户和一些有钱人可以轻松获得满意的大户型住房。

不是一万＋吗

调研清楚，浐灞是自然界，碧桂园国湖在沣东

刚需买二手房，可选的很多，不用去摇号，且配套成熟，价格低一些

china029py 发表于 2020-9-22 09:29
4千的时候不买，8千的时候也不买，现在更不买不就行了？

说多了都是泪