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“开发区营城”让西安骨架不断拉大，中心城区却因狂风暴雨的“十年城改”，让城市界面陷入“中心区塌陷”尴尬现状。 前几日，知名经济学家马光远在“西安CAZ城市发展高峰论坛”上，尖锐的言论又激起房价这一敏感话题。抛开这个议论，我们将目光聚焦在这个地处城市中心城区、多条地铁线通达、一步之遥高新区的“西安CAZ“身上。 作为第一个提出“西安CAZ”概念，土门片区改造规划面积达14.97平方公里。在经历六年之后，终于正式启动。 为何会有“中心区塌陷”说法 中心城区的实际地位 当下西安人眼中，有两个西安：一个是以高新、曲江和经开等为代表“新西安”；一个是曾经占据天时地利人和的“老西安”。 从规划理念上来说，“CAZ”是规模化的城市更新。说到这里，就必须要提及“老西安”（已特指是城三区）：它们拥有极其悠久的历史和文化沉淀，再加上资源带来的优势，这里1949年以后西安第一代城市形态，并聚集了西安最著名的大学、最多的林荫大道和最完善的教育体系等。 但是，对于“大西安时代”来说，很多人眼中“白菜心”的西安中心城区，在几十年来各种“叠加”的改造下，面貌变得有些狰狞。这些，也是所谓“中心区塌陷”称谓的来历。实际上，塌陷的是形象，而底子却依旧扎实。 西安城三区聚集大量的人口 ▼ 100%城市化，西安经济“粮仓” ▼ 以小学数量为例，西安城三区拥有极大优势 ▼ 对于“城三区”来说，早已100%实现城市化，第三产业占比超过70%。对于一座城市来说，“人”是一切的基础。目前，西安常住和户籍人口双双破1000万。城三区的“库容量”相当惊人：以西安1%面积，容纳了约20%的人口。 那么，“CAZ”是什么概念，它为何规划在莲湖区的土门地区？ 对于“老城区”来说，改造和更新是必走之路。定位为核心城区的莲湖区，拥有西安市确定重点开发建设的十大城市片区中的两个：14.97平方公里的土门地区和17平方公里的大兴新区。这些片区，享有十多项市级行政审批权限。 在2013年，西安市政府就审批通过了《土门地区综合改造规划方案》，目标是打造“西安中央活力区”。这个，与土门的城市中心区位和“西安第一大经济体”的高新区有关。 西安第一个“CAZ”的前身今生 多种因素左右 西安规划“十个字”方针是：北跨、南控、西进、东拓、中优”。这意味着，城市功能分区明晰和强化，确定中心城区走“优化和更新”路线。 那么，作为西安中心城区重点更新的区域，土门地区一千多年前是丝路大门，六十年前是“西安的工业中心”。 应该来说，土门地区是1949年以后西安“1.0、2.0”城市时代的代表。“1.0时代”，大量工厂建立，人口迁入，成为“工业城”；改革开放后“2.0时代”，土门依靠其基础和形态，成为当年名震一时的“土门商圈”。 西安主城区夜景图◎NEWS 转折点是在2000年代以后的“新区时代”，当新产业迭代和变革、尤其是南部高新区的崛起引发“虹吸效应”，让土门地区滞后于时代的发展。 而且，根据官方相关资料，土门改造的困难都一直存在：第一，人口众多：土门总人口约25万人；第二，土地权属复杂：分布40多家央企、省市属企业和军工单位；第三，改造难度大：有大量棚户区以及16个城中村。 但是，如果经济总量和资本能量不到一个层级，就会形成“竖起来的城中村”，这恐怕也不是我们希望能看到的。 另一个角度来看，就是土门与高新区的关系。『城记』的观点是：近二十年发展，高新区与土门地区形成“相互融合和挤压关系”——这如何理解？ 昆明路快速干道◎NEWS 2000年以后，西安城市外扩、产业迭代，高新区成为“经济发动机”。但是，任何新区若短时间内崛起，需要大量人口和资本注入。“工业时代”完成城市化的土门地区，开始向高新及其周边“挤压”，大寨路和团结南路等片区，都是见证。 目前，高新开发已拓展至西三环和沣东新城，开发已近完毕。“退二进三”（工业退、三产进）时代的土门地区，因此会释放大量的土地和空间。加之本身庞大的人口基础，土门地区反过来成为高度饱和高新区的“挤压”所在。 城市规划和建设，也能看出全域中心区的重要性。目前，高新与土门之间这个大片区，除了已开通的1号线，还将有5、8号线，共计三条地铁线。 这其中，昆明路这条“立交+地铁+环河”的快速干道，连接“西三环-西二环”，事实上已经打通主城区（土门、高新区）与西咸新区之间的连接，北上并可迅速直达国际机场。 “西安CAZ”的规划解读 城市更新的规模化 一个界面美好的城市，除给人独特体验外，更重要在当地人的生活体验：一是城市硬件，基础设施良好；二是城市管理，软性服务推动城市进步。 城市更新升级，它会给人们带来什么？概念人未必理解，亲身经历才是关键。目前，电影《哪吒》电影票房已过42亿，观影人次达一亿。实际上，“微信”平台收录数据：38平方公里的莲湖区电影院仅有九家——土门地区，为零。 尽管微信平台未全部收录，但从侧面反映一个情况：作为城市中心的土门地区，其商务、商业、消费和时尚等活力远远不足。 事实上，二十多万人口的土门地区，缺乏金融以及商业服务业，以及购物消费、文化娱乐、体育健身为一体城市功能。从这个层面上来看，这里就无法诞生金融、创意、文化、设计等年轻的产业，就无法留住和吸纳更年轻人进来。 西安CAZ整体规划 ▶总规划面积：14.97平方公里 ▶发展结构：一心六轴、八区多点 ▶规划说明： 一核：围绕团结南路区域布置电子商务、大型购物中心、商务办公、文化旅游等功能业态，构成西安CAZ 活动中心。 六轴：指大庆路总部经济发展轴、沣镐路综合商贸轴、团结路中央活力轴以及西二环、汉城路、昆明路三条城市形象发展轴。 八区：为中央活力核心区、两大都市产业总部聚集区、工业遗存文化创意区、汉文化旅游区、三大高尚宜居生活区。 多节点：指结合城市地铁轨道站点，发展“TOD”模式，构成节点式社区、商业服务中心。 既然，城市的升级和更新“不得不做”。“CAZ”就成为它的选项。2016年，中国上海、重庆、深圳等多个城市十三五规划中，明确提出将城市核心区打造CAZ。在规划百年上，CAZ除商务活动以外更强调文化、消费等活动设施等。 前面分析了，因为土门地区和高新形成“互相融合和挤压”，它就具备一定在商务区基础之上的功能扩展和延伸。 我们知道，曾经暴风骤雨般的“十年城改”，从而诞生了许多低品质和低水准的建筑群。某种程度上，这与经济实力关联密切：因为改造难度高，若没有大资本和大业态进入，改造一定会陷入困境。前言中“大西安CAZ高峰论坛”主办方——富力开远城，带给土门什么？ 西安CAZ规划及核心项目“富力开远城”◎NEWS 根据公开信息，它总占地面积660亩、总建筑面积270万㎡：包含72万㎡的超高层5A甲级写字楼、6万㎡的大型 ShoppingMall、5万㎡超五星级酒店、4 万㎡国际公寓及17万㎡的沿街立体商业。 这个规模，建成后将成为西安乃至西北唯一一个超百万方商业体量项目。有一个现象：大寨路和昆明路片区，早已被说成“西高新”，尽管行政归属在莲湖区。这是因为，城市产业和人群发生了质的变化。那么，如果CAZ能够真正实现，它影响的范围也将与高新区及周边地区融合。 城市规划，事关城市发展的百年大计。看不见的，是格局之形、自然之态和空间之美的擘划；看得见的是，是交通网络、产业布局和建筑形态等。 文=雨林
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